گزارش بانک مرکزی درباره بازار مسکن تهران

شایان ذکر است توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده که در حدود ۶۱.۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (۳۹.۲ میلیون ریال)معامله شده اند.

بانک مرکزی جمهوری اسلامی گزارش’تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه سال جاری’را منتشر کرد.

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، این گزارش که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شد.

اردیبشهت ۹۴ ماه طلایی بازار مسکن

حامد مظاهریان  اظهار داشت: نمی‌توان از هم‌اکنون در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۵ پیش‌بینی انجام داد اما آنچه مسلم است پیش‌بینی می‌کنیم تعداد مبایعه‌نامه‌ها از اردیبهشت‌ماه سال آینده افزایش خواهد یافت.
وی با بیان اینکه سال آینده شاهد افزایش قیمت زیادی نخواهیم بود، تصریح کرد: بازار مسکن در سال ۹۴ کمتر از ۵ درصد افزایش قیمت خواهد داشت و اتفاق قیمتی در آن روی نخواهد داد.
معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه با بیان اینکه اردیبهشت ۹۴ ماه طلایی بازار مسکن است یادآور شد: از اردیبهشت ماه تعداد مبایعه‌نامه‌ها افزایش خواهد یافت و این نشان می‌دهد که بازار آماده است و در این صورت می‌توان درباره وضعیت قیمت مسکن در سال ۹۵ اظهار نظر کرد.

قیمت مسکن در شهر تهران

کاهش ۲۰ درصدی معاملات مسکن در اسفند

مصطفی قلی خسروی با اعلام این مطلب افزود: تعداد معاملات مسکن تا قبل از اسفندماه روزانه ۷ هزار معامله بود؛ اما به‌دلیل رکود در بازار، حجم معاملات در اسفندماه ۲۰ درصد کاهش یافت.

مالیات مسکن دوباره پیدا شد

در پیش نویس طرج جامع مسکن توقف تراکم فروشی، کاهش سطح زیربنای واحد مسکونی و سیاست‌های مالیات و عوارض برای زمین از راهکارهای کنترل قیمت زمین و بازار مسکن عنوان شده است.

خروج تدریجی بازار مسکن از رکود

آمارها نشان می دهد در دی ماه سال جاری ۱۶۰ هزار و ۸۶۸ قرارداد معامله مسکن به ثبت رسیده که ۱۰۰ هزار و ۹۴۳مورد آن مربوط به خرید و فروش مسکن و مابقی به قراردادهای اجاره و دیگر قراردادهای مسکن از جمله اجاره به شرط تملیک، هبه، صلح و رهن اختصاص داشته است.

این در حالی است که در دی ماه سال گذشته در مجموع ۱۳۷ هزار و ۸۵۰ قرارداد در دفاتر مشاوران املاک به ثبت رسید که شامل خرید و فروش، اجاره و سایر قراردادهای مسکن بوده است.

قیمت مسکن رو به افزایش است

مرکز آمار ایران در گزارشی اطلاعات فروش و اجاره مسکن تهران در پاییز امسال را اعلام کرد. بر اساس اطلاعات مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هرمترمربع مسکن در تهران چهارمیلیون‌تومان، متوسط قیمت اجاره هرمترمربع ١٩هزارتومان و متوسط قیمت فروش هرمترمربع مسکن کلنگی چهارمیلیون‌و۴٠٠هزارتومان است. 

افزایش قیمت فروش واحد مسکونی در تهران

قیمت مسکن در شهر تهران

ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای مسکونی در مناطق مختلف تهران با معرفی قیمت‌های پیشنهادی ارزان و گران و همچنین قیمت‌های به نسبت متعادل پرداخته است.

به گزارش دنیای اقتصاد، قیمت‌های به نسبت متعادل، نرخ‌هایی هستند که در مرز متعادل یا به قول دلالان، منصفانه و نزدیک به عرف منطقه تعیین شده‌اند.

ارزیابی قیمت‌های پیشنهادی فروش این دسته از واحدهای مسکونی توسط کارشناسان سایت املاک انجام شده است و بازه‌های قیمت واحدهای مذکور بر اساس آمار موجود در بازار مسکن هر منطقه برآورد شده است.

شاخص اجاره بهای مسکن

جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در کل کشور حکایت از آن دارد که سطح نرخ رشد اجاره بها در پاییز امسال تقریبا برابر تابستان بوده است و عملا شتاب افزایش شاخص اجاره بها در ماه‌های اخیر متوقف شده است. براساس این گزارش، شاخص اجاره بها در پاییز امسال ۵/۴ درصد نسبت به تابستان رشد کرد؛ در حالی که در فصل تابستان نیز تنها ۱/۴ درصد نسبت به بهار افزایش یافته بود. همچنین این شاخص در پاییز ۹۳ معادل ۸/۱۴ درصد نسبت به پاییز ۹۲ رشد کرد که با نرخ رشد نقطه‌ای تابستان که ۹/۱۴ درصد بود، برابر است. در ۹ ماه اول امسال شاخص اجاره بهای مسکن در کشور ۱/۱۶ درصد رشد کرد.

کاهش قیمت اوراق مسکن به زیر 90 هزار تومان

رکورد حاکم بر بازار مسکن بالاخره بر نرخ اوراق تسهیلات مسکن فرابورس تاثیر گذاشت و قیمت آن را به زیر 90 هزار تومان کشاند.

نرخ اوراق تسهیلات مسکن این روزها رو به کاهش گذاشته است و به نظر می رسد رکورد بازار مسکن بر قیمت اوراق تاثیرگذار بوده است، به طوری که نرخ این اوراق که طی ماه های اخیر کمتر از 90 هزار تومان نبوده است، روز گذشته به زیر 90 هزار تومان رسید.

براساس آمارهای منتشر شده قیمت هر ورقه امتیاز تسهیلات مسکن دیروز بین 0.2 تا 2.5 درصد کاهش یافت و اوراق تسهیلات مسکن بهمن 91 با کاهش 2.5 درصدی به نرخ 886 هزار و 690 ریال رسید.

تغییر چهره تقاضای مسکن

در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تک نفره» در نتیجه شکل گیری گونه های جدید خانوار است.

تغییراتی که به صورت «نامحسوس» اما «اساسی» در ترکیب جمعیتی کشور طی سه دهه گذشته اتفاق افتاده، برای اولین بار توسط یک دستگاه دولتی رصد شده و قرار است در برنامه ریزی ها برای تنظیم مهم ترین بازار اقتصادی لحاظ شود.

 ، نتایج تحقیقات وزارت راه وشهرسازی از شکل کنونی جمعیت و خانوار ایرانی نشان می دهد: اگرچه نرخ رشد جمعیت کشور از اواسط دهه60 ناگهان با شیب تند کاهش یافته، اما وقوع یکسری تحولات اجتماعی و اقتصادی در 20 سال اخیر مانع از اثرگذاری انقباض جمعیت بر تعداد خانواده ها شده است، طوری که شیوع گونه های جدید خانوار در کشور به افزایش خانوار های «تک نفره» دامن زده و به رغم کاهش شتاب جمعیتی، تعداد خانوارهای متقاضی مسکن را افزایش داده است.

این تحقیق که برای شناسایی آخرین وضعیت شاخص های جمعیتی و خصوصیات خانوارها با هدف «طبقه بندی جامعه متقاضی مسکن» انجام شده است، مشخص می کند: نرخ رشد سالانه جمعیت کشور از نزدیک 4درصد در نیمه اول دهه60 به نزدیک 2درصد در نیمه دهه70 و حدود یک درصد در ابتدای دهه90 رسیده است. اما در همین فاصله، به جای آنکه میزان رشد تعداد خانوارها متناسب با کاهش رشد جمعیت افت کند، در رابطه ای معکوس، افزایش پیدا کرده است. نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها در ایران از 51 /2درصد در فاصله سال های 65 تا 75 به 89 /3 درصد در پایان سال90 رسیده است. رابطه معکوس بین رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها اگر چه از سه دهه پیش برقرار شد، اما ادامه آن فاصله این دو نرخ رشد را در اواخر دهه80 بیشتر کرده است. طوری که سال90 در شرایطی که جمعیت کشور 29 /1 درصد افزایش یافت، تعداد خانوارها معادل 89 /3درصد زیاد شد.

کالبدشکافی از جمعیت ایران نشان می دهد: طی سال های اخیر «تغییر سبک زندگی» به تشدید این رابطه معکوس دامن زده است. در این سال ها «کاهش زاد و ولد»، «میل به زندگی مجردی» و «تشکیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج» در کنار عامل دیگری به نام « طلاق » باعث شده «بعد خانوار» به عنوان یکی از سه شاخص جمعیتی کاهش پیدا کند. کاهش بعد خانوار که به معنی کم شدن اعضای یک خانوار است، عملا اثر کاهش رشد جمعیت را بر نرخ رشد خانوار خنثی کرده و به افزایش تعداد خانوارها منجر شده است. «بعد خانوار» از 11/ 5 نفر در سال65 به 03/ 4 نفر در سال 85 و سپس 54 /3 نفر در سال 90 رسیده است. طبق آخرین بررسی های صورت گرفته توسط وزارت راه وشهرسازی، بعد خانوارهای ایرانی در سال 92 باز هم کم شده و به 5/ 3 نفر تبدیل شده است.

با کاهش تعداد اعضای خانوارها، جمعیت ایران در قالب تعداد خانوارهای بیشتر نمود پیدا می کند.  به عبارت دیگر، در شرایطی که هم اکنون شاخص «رشد جمعیت» رو به کاهش است، به علت کاهش شاخص «بعد خانوار»، عملا شاخص «رشد تعداد خانوارها» در مسیر افزایشی قرار دارد. وزارت راه وشهرسازی برای نیازسنجی در بازار مسکن و برآورد میزان نیاز مسکن در فاصله سال های 93 تا 1405، به تجزیه و تحلیل علل تغییرات این سه شاخص جمعیتی پرداخته است. نتایج بررسی ها حاکی است: در حال حاضر شتاب رشد خانوارهای «تک نفره» رو به افزایش است و در مقابل، نرخ افزایش خانوارهای «سه و چهار نفره» که نیمی از کل خانوارهای کنونی ایران را تشکیل می دهند به سمت کم شدن حرکت می کند.

در دهه60، خانوارهای پرجمعیت –بعد 7 نفر به بالا- بین 20 تا 30 درصد کل خانوارهای ایرانی را تشکیل می داد اما در ابتدای دهه90 سهم خانوارهای پرتعداد در مناطق شهری به 3/2 درصد رسیده است و عملا خانوارهای پرجمعیت در حال محوشدن هستند. در حال حاضر بیشترین فراوانی در بعدخانوار متعلق به خانوارهای سه و چهار نفره است که 54درصد کل خانوارها را تشکیل می دهند. با این حال، نرخ رشد خانوارهای سه و چهارنفره نیز در سال های اخیر کاهش پیدا کرده و در مقابل، نرخ رشد تعداد خانوارهای تک نفره رو به افزایش است.

هم اکنون طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار که وزارت راه وشهرسازی به آن استناد می کند، 7درصد کل خانوارهای ایرانی، «تک نفره» هستند. در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تک نفره» در نتیجه شکل گیری گونه های جدید خانوار است. در حال حاضر در کنار خانوار هسته ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری – زوج تنها-، گونه ای جدیدی از خانوارها به وجود آمده است که اعضای آنها لزوما زن و شوهر نیستند.

این خانوارها در اشکالی مانند خانوار تک والدی، خانوار مجرد مردانه یا مجرد زنانه در جامعه دیده می شوند که این اشکال به افزایش تعداد خانوارهای تک نفره منجر شده است. کاهش میل به فرزندآوری، افزایش زندگی های دانشجویی، افزایش گرایش به استقلال در فرزندان، تشکیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج و همچنین افزایش طلاق و بی میلی به ازدواج مجدد مجموعه عواملی هستند که باعث شده اند تعداد خانوارهای تک نفره افزایش پیدا کند.

 برنامه ریزی براساس ترکیب جدید جمعیتی

حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی روز گذشته درباره برنامه ای که دولت در قالب طرح جامع مسکن برای «ساخت و تامین مسکن» تدارک دیده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: وزارتخانه با استناد به ترکیب و شکل کنونی جمعیت و خانوار ایرانی، برنامه بلندمدت 13ساله برای جامعه هدف متقاضی مسکن تدوین کرده است. مظاهریان در تشریح این برنامه گفت: نابرابری بین تعداد کل واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها در کشور از یک میلیون و 300 هزار واحد در سال90 به حدود یک میلیون و 200 هزار واحد در سال92 رسیده است.  معاون وزیر راه وشهرسازی با اشاره به اینکه برنامه تامین مسکن با لحاظ نرخ رشد اقتصادی سالانه 2/5درصد در طول یک دهه آتی، تدوین شده است، افزود: بر این اساس و با احتساب تعداد خانوارهای فاقد مسکن، تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده در هر سال و همچنین واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند نوسازی، در برنامه دولت ساخت 10 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی جدید در فاصله سال های 1393 تا 1405 هدف گذاری شده است. مظاهریان با تاکید بر نیاز بازار مسکن به حدود 11 میلیون واحد مسکونی جدید در 13 سال آینده، تصریح کرد: متناسب با روند کنونی کاهش بعد خانوارها پیش بینی می شود تا سال 1405 این شاخص یعنی تعداد اعضای هر خانوار از 5/3 نفر کنونی به 12/3 نفر برسد. بنابراین در برنامه ساخت و تامین مسکن، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید متناسب با گونه های جدید تقاضا از 101 مترمربع فعلی به 90 مترمربع کاهش پیدا می کند. معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی در ادامه گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، کل سرمایه گذاری لازم برای ساخت وسازهای 13سال آینده را یک میلیون و 52هزار و 400میلیارد تومان برآورد کرد و گفت: باید سالی حداقل 80 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری برای ساخت وسازهای مسکونی در کشور انجام شود تا بتوان در افق طرح جامع مسکن 8/10 میلیون واحد مسکونی به موجودی کنونی بازار مسکن اضافه کرد.

 بیشترین عرضه در چه دوره ای؟

معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی همچنین اعلام کرد: بررسی ها درباره میزان ساخت وساز و حجم عرضه مسکن در سه دوره زمانی سال های 65 تا 75، 75 تا 85 و 85 تا 90 نشان می دهد بیشترین عرضه جدید در دوره آخر اتفاق افتاده است. در فاصله سال های 65 تا 75، حجم عرضه جدید رشد سالانه 7/2 درصد داشته و در سال های 75 تا 85 نرخ رشد عرضه به 8/4 درصد می رسد، اما در فاصله 85 تا 90 میزان ساخت و عرضه جدید مسکن سالانه 5درصد رشد می کند. علت بیشترین رشد در عرضه مسکن طی 5 سال اخیر، تیراژ مسکن مهر و همچنین رونق تاریخی صدور پروانه های ساختمانی در شهرها از جمله تهران بوده است.

منبع : دنیای اقتصاد

جمع آوری اطلاعات توسط : املاک گیلان